اما و اگرهای اجاره داری دولت
محمد حقگو
آن گونه که مسئولان وزارت راه و شهرسازی بیان کرده اند، دولت در راستای مصوبات شورای عالی مسکن، قصد دارد با خرید واحدهای مسکونی آماده تحویل، آن ها را با اولویت به زوج‌های جوان و دهک های پایین تر اجاره دهد. به عبارت دیگر وارد حوزه اجاره داری به طور مستقیم شود. این در حالی است که با توجه به رشد بالای قیمت واحدهای مسکونی، بعید به نظر می رسد که این طرح بتواند در گسترده زیادی انجام شود. ضمن این که اساساً ورود دولت به عرصه اجاره داری محل سوال اساسی است. پیش تر نیز قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مسیر دیگری را برای ترویج اجاره داری در کشور تعیین کرده است.
به گزارش خراسان، اظهارات مسئولان وزارت راه پیرو مصوبات اخیر شورای عالی مسکن حاکی از آن است که بخشی از مسئله اجاره بها درکشور قرار است از طریق خرید واحدهای مسکونی آماده تحویل برای اجاره به زوج های جوان و دهک های پایین حل شود. در این زمینه وزیر راه گفته است: «دولت در موضوع خرید مسکن آماده تحویل برای اجاره داری ورود کرده که با اولویت به زوج‌های جوان و دهک‌های پایین ارائه خواهد شد؛ در این زمینه عدد و رقم مشخص شده اما با نیاز واقعی فاصله دارد. شورای عالی مسکن همچنین دو ماه برای تدوین آیین نامه اجاره‌داری که تنظیم‌گر اجاره خواهد بود مهلت داد.» از سوی دیگر طاهرخانی معاون وزیر راه در اظهاراتی دیگر عنوان کرده است که «طبق ماده 6 مصوب شورای عالی مسکن، سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید اجازه دارند منابع داخلی اراضی و املاک در اختیار را با واحدهای تکمیل شده و آماده عرضه به بازار تهاتر کرده و نسبت به واگذاری استجاری اقدام کنند.»
روی آوری مجدد دولت به مسکن سازی؟
اعلام ورود مستقیم دولت به حمایت از مستاجران نیازمند و به‌خصوص زوج های جوان خبر خوب و نشان دهنده عزم واقعی دولت برای حل مسئله این بخش از جامعه است. با این حال، تجربیات پیشین و همچنین برخی چالش های موجود، حل پایدار این مسئله را دشوار می نماید.
نخستین موضوعی که با توجه به اظهارات مسئولان وزارت راه باید گفت، این است که تجربه اجرای مسکن مهر و طرح های مسکنی دیگر از جمله نهضت ملی مسکن به واقع نشان دهنده این است که قرار گیری دولت در هر جایگاهی غیر از تنظیم‌گری حوزه مسکن، اشتباه بوده و می تواند این پروژه ها را چنان طولانی کند که یا از دایره نیاز جامعه مخاطب دور شود و یا این که غیر اقتصادی شوند.
ابهام در اجاره داری دولت
اما در بخش دیگری از تصمیمات اخذ شده، دولت قصد دارد از طریق تهاتر یا خرید مستقیم، روی به خرید خانه برای اجاره داری بیاورد. با این حال، به نظر می رسد با توجه به افزایش شدید قیمت ساخت و فروش املاک مسکونی در کشور، احتمالا ًاین برنامه دامنه کافی برای پوشش همه اقشار یادشده نخواهد داشت. چه این که خود وزیر راه نیز به صراحت گفته است: «عدد و رقم مشخص شده اما با نیاز واقعی فاصله دارد.»
لزوم کلید خوردن هر چه سریع تر اجاره داری حرفه ای
با توجه به موارد فوق، باید گفت کلید حل مهمی از مسئله اجاره در کشور به موضوع صنعت اجاره داری بر می گردد. موضوعی که سال هاست به رغم تصویب مقدمات قانونی آن در مجلس، بر زمین مانده است. طبق ماده 2 قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که در سال 1387 به تصویب رسیده، به دولت اجازه داده شده است تا برای واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره برداری به صورت اجاره ای ارزان قیمت در قالب برنامه هایی از جمله موارد زیر اقدام کند: 1- حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای، 2- حمایت از تولید و عرضه مسکن(اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیردولتی، دستگاه های متولی گروه های کم‌درآمد و خیّرین و واقفین مسکن ساز.
همان طور که دیده می شود طبق این قانون، درباره به کارگیری توان بخش خصوصی برای گسترش صنعت اجاره داری مسکن تاکید شده است.
کارشناسان معتقدند استفاده از نظارت و راهکارهای کنترلی بازار مسکن در اداره اجاره داری حرفه‌ای، می‌تواند تولید و ساخت واحدهای مسکونی استیجاری را به صرفه کند؛ ضمن این که همزمان منافع و سود سرمایه گذار برای تولید مسکن استیجاری را هم تأمین کند. از دیگر مزایای سامان دهی بازار اجاره مسکن با راهکار اجاره داری حرفه‌ای را می توان جلوگیری از تعیین اجاره بهای سلیقه‌ای، ایجاد شفافیت در بازار اجاره، افزایش کنترل شده سالانه اجاره بها، تنظیم قراردادهای اجاره، ارائه خدمات تعمیر و نگهداری واحدهای استیجاری و... عنوان کرد. ضمن این که نظام اجاره داری حرفه‌ای می‌تواند بستری برای سامان دهی بازار خرید و فروش مسکن هم باشد.
البته در این باره وزیر راه خبر داده که آیین نامه اجاره داری حرفه ای در آینده ای نزدیک تدوین و به دولت ارسال خواهد شد. با این حال باید منتظر ماند و دید که آیا این آیین نامه می تواند در رفع بخشی از مشکل بازار اجاره بها موثر باشد یا خیر؟
تحلیل مرتبط
جای سامانه املاک و اسکان در سیاست‌های بازار اجاره بها کجاست؟
در شرایطی که متن کامل مصوبات شورای عالی مسکن تا لحظه تنظیم این گزارش منتشر نشده، با این حال یکی از مهم‌ترین خلأهای بسته پیشنهادی، بی‌توجهی کامل به ابزارهای تنظیم‌گر بازار اجاره بهاست. در این راستا اثری از اجرای ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، راه‌اندازی کامل سامانه املاک و اسکان، و همچنین اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزارهای کلیدی مقابله با احتکار واحدهای مسکونی در مصوبات شورای عالی مسکن دیده نمی شود. این در حالی است که خبرهای مختلفی در مورد تکمیل نشدن سامانه املاک و اسکان یعنی اتصال سامانه های دیگر به این سامانه به گوش می رسد که متعاقباً موجب انتشار آمارهای مختلف (تا 500 هزار) در خصوص خانه خالی شده است. از سوی دیگر هنوز الزامات کاملی برای خوداظهاری مردم در سامانه املاک و اسکان به وجود نیامده است.