مالیات خانه‌های خالی روی دور تند
امینی
مالیات بر خانه‌های خالی که چندین سال به‌عنوان ابزاری برای مقابله با احتکار مسکن روی کاغذ مانده بود، حالا با پیوستن ابزارهای نظارتی و محرک‌های اجرایی در مسیر تحقق قرار گرفته است. از الزام بانک‌ها و بیمه‌ها به ثبت اطلاعات سکونتی در سامانه ملی املاک و اسکان گرفته تا انتشار تازه‌ترین دستورالعمل مربوط به موارد معافیت از شمول قانون، همگی نشان از سرعت گرفتن روند اجرایی شدن این قانون دارند؛ روندی که اگر با استمرار و انسجام نهادی همراه شود، می‌تواند بخشی از ظرفیت خالی بازار مسکن را به جریان مصرف برگرداند.
سامانه‌ای که کلید اجرای قانون شد
در تیر ۱۳۹۹، قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» با اصلاحاتی در مجلس تصویب و وزارت راه و شهرسازی موظف شد سامانه ملی املاک و اسکان را راه‌اندازی و به سایر دستگاه‌ها متصل کند. اگرچه سامانه در زمان مقرر عملیاتی نشد، اما به مرور روند تکمیل و اتصال آن شتاب گرفت تا این که در تازه‌ترین گام، بانک مرکزی اعلام کرد از ۲۰ اردیبهشت امسال، ارائه خدمات بانکی به اشخاص حقیقی و حقوقی منوط به ثبت اطلاعات سکونتی در سامانه املاک و اسکان شده است. یک هفته بعد، بیمه مرکزی نیز ابلاغ کرد که صدور بیمه‌نامه در همه رشته‌ها برای اشخاص حقیقی فقط در صورت ثبت موفق کدپستی سکونت در این سامانه امکان‌پذیر خواهد بود.
این اقدامات در کنار الزامات قبلی مانند اتصال خدمات یارانه‌ای و انرژی، این پیام را به‌صراحت منتقل می‌کند که ثبت اطلاعات سکونتی، نه یک توصیه، بلکه بخشی از تعهدات هر شهروند خواهد بود.
گامی مهم برای شفافیت مالکیت
و سکونت
نظام مالیات‌ستانی بدون شفافیت اطلاعاتی کارآمد نیست و یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز همین موضوع بوده است. وجود واحدهای مسکونی بدون شناسه یکتا، بی‌اطلاعی از وضعیت سکونت یا خالی بودن و همکاری نکردن برخی مالکان، عملاً مانع اصلی در مسیر اجرای قانون محسوب می‌شد. اما حالا که ثبت اطلاعات سکونت با خدمات عمومی گره خورده، عملاً پنهان‌ماندن مالکان از دید قانون دشوارتر شده است. نکته مهم این است که این شفافیت نه‌تنها به نفع اجرای قانون مالیاتی، بلکه به نفع ساماندهی کل بازار مسکن خواهد بود.
اصلاح آیین‌نامه معافیت ها توسط سازمان مالیاتی
از سوی دیگر، سازمان مالیاتی نیز همزمان با شدت گرفتن اقدامات اجرایی، اصلاحات آیین‌نامه‌ای را نیز دنبال کرده است. در تازه ترین اقدام، این سازمان دیروز شرایط و مصادیق معافیت از مالیات خانه‌های خالی را اعلام کرد.بر این اساس، موارد ذیل از مالیات بر خانه‌های خالی معاف بوده و در صورت درخواست رسیدگی مجدد از سوی مالک، نسبت به مالیات تعیین شده برای ملک مدنظر رفع تعرض می‌شود:
1- عدم مالکیت واحد مورد نظر از ابتدا تاکنون با ارائه گواهی عدم مالکیت سازمان ثبت اسناد
2- انتقال واحد مسکونی مشمول مالیات قبل از شروع سال مالیات با ارائه سند تک‌برگ
3- مالکیت کمتر از ۱۲۰ روز در سال تعلق مالیات با ارائه سندتک‌برگ
4- عدم وجود اعیانی با ارائه گواهی از شهرداری یا شرکت عمران شهرهای جدید مبنی بر عدم وجود مستحدثات در عرصه ملک مورد نظر
5- کاربری غیرمسکونی ملک موردنظر با ارائه گواهی از سوی شهرداری یا شرکت عمران شهرهای جدید
6- غیر قابل سکونت بودن ملک موردنظر با ارائه گواهی شهرداری، شرکت عمران شهرهای جدید یا مرجع قضایی
7-غیر قابل انتقال بودن ملک به دلیل داشتن رأی قضایی
8-معرفی املاک مشمول مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان سکونتگاه مالک در شهری دیگر با ارائه گواهی اشتغال به کار یا اشتغال به تحصیل
معافیت ها چه اهمیتی دارد؟
اعلام معافیت ها ضمن این که نشانه ای از نزدیک شدن اجرای موثر قانون مالیات خانه های خالی است، از این لحاظ که مشمولان را از خطر جریمه های سنگین قانون دور می کند، اهمیت دارد. طبق قانون مالیات بر خانه های خالی (ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم)، هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت و کلیه شهرهای جدید که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره (11) ماده (53) این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می‌شود: سال اول- معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم - معادل دوازده برابر مالیات متعلقه، سال سوم به بعد- معادل هجده برابر مالیات متعلقه.
گام بعدی: اتصال کامل به سازمان مالیاتی
اگرچه شناسایی خانه‌های خالی و ایجاد پیوند با خدمات عمومی پیشرفت قابل‌توجهی داشته، اما موفقیت نهایی این قانون در گرو یک حلقه کلیدی دیگر است: اتصال کامل سامانه املاک و اسکان به دستگاه ها و سازمان امور مالیاتی و شروع صدور برگ مالیات برای واحدهای شناسایی‌شده. چهارم اردیبهشت امسال، نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه، گفت: بالغ بر ۲۰ دستگاه به صورت برخط به سامانه املاک و اسکان متصل هستند و مجموع اطلاعات از این دستگاه‌ها به ۳۵۰ میلیون رکورد اطلاعاتی می رسد. با این حال به نظر می رسد هنوز فرایند خودکار شناسایی خانه های خالی و اجرای سیستمی مالیات این خانه ها تا راه اندازی کامل فاصله دارد.
در صورت تحقق این مرحله، چرخه اجرایی قانون برای اولین‌بار تکمیل خواهد شد: شناسایی – هشدار – اخذ مالیات – و در صورت تکرار، پیگیری قانونی. به نظر می‌رسد با تداوم همین مسیر و رفع موانع نهادی، می‌توان انتظار داشت که مالیات خانه‌های خالی از یک قانون بلااستفاده، به ابزاری مؤثر برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن تبدیل شود.
تکمیل چرخه مالیات بر خانه های خالی با توجه به این که در سال های اخیر وضعیت سهم تقاضاهای مصرفی و سرمایه ای در بازار مسکن معکوس شده و پیش بینی می شود حدود 75 درصد از تقاضاها در بازار مسکن هم اینک سرمایه ای است، اهمیت ویژه‌ای دارد. آمارها همچنین نشان می دهند به ازای 27 میلیون خانوار در کشور، هم اینک بیش از 30 میلیون واحد مسکونی وجود دارد و در عین حال 7 میلیون از جمعیت کشور مستاجرند و به طور کلی مسکن، به معضلی اقتصادی اجتماعی در جامعه ایران تبدیل شده است.