جهش یا خزش تولید مسکن؟
محمد حقگو
قانون «جهش تولید مسکن» در شهریور ۱۴۰۰ با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد و الزام بانکها به تخصیص ۲۰ درصد از تسهیلات خود به بخش مسکن ابلاغ شد. این قانون قرار بود مسیر خانهدار شدن اقشار مختلف را هموار کند و به بحران بازار مسکن پایان دهد. اما گزارش تازه مرکز پژوهشهای مجلس که در سالگرد چهارسالگی این قانون منتشر شده، نشان میدهد که تا سه سال پس از ابلاغ این قانون، عملکرد شبکه بانکی فاصله زیادی با اهداف تعیینشده دارد. تنها حدود ۳۰ درصد تعهدات تسهیلاتی بانکها اجرا شده و نزدیک به یک میلیون نفر همچنان در صف دریافت وام قرار دارند. این وضعیت پرسشی جدی را پیش میکشد: چرا نظام بانکی انگیزه و توان کافی برای اجرای تکالیف قانونی در حوزه مسکن ندارد؟
تسهیلات مسکن در ایران نصف میانگین جهانی
مقایسه دادههای ایران با سایر کشورها نشان میدهد که تسهیلات بخش مسکن در کشور بهطور معناداری کمتر از استانداردهای جهانی است. در کشورهای مختلف، تسهیلات رهنی بهطور متوسط حدود ۱۹ درصد از کل تسهیلات بانکی را تشکیل میدهد، درحالیکه در ایران این رقم تنها ۱۰ درصد است که در صورت کسر تسهیلاتی که به پروژه های ساختمانی برخی بانک های خصوصی داده شده است، این رقم بسیار کاهش خواهد یافت. همچنین این سهم محدود نیز عمدتاً به بانک مسکن اختصاص دارد و بسیاری از بانکها در عمل ورود جدی به حوزه مسکن نداشتهاند. در مقابل، بخش عمدهای از تسهیلات شبکه بانکی به سرمایه در گردش و فعالیتهای کوتاهمدت اختصاص مییابد.
ماده (۴) قانون جهش تولید؛ از تکلیف ناتمام تا تناقض
طبق گزارش مذکور، در اقتصاد ایران بانک ها به دلایلی نظیر نرخ سود پایین و دستوری، ریسک نقدینگی بالا، استطاعت مالی ضعیف متقاضیان و ... تمایل کمتری به ارائه تسهیلات مسکن دارند. با این حال، موضوع مهم تامین مالی حوزه مسکن در سال های اخیر به عقب ماندگی دولت و نظام بانکی در اجرای قانون جهش تولید مسکن بر می گردد.
بر اساس ماده (۴) این قانون، بانکها مکلف شدند سالانه حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. برای ضمانت اجرا نیز مالیاتی معادل ۲۰ درصد تعهدات انجامنشده تعیین شد. اما گزارش مرکز پژوهشها میگوید:
در سه سال نخست اجرا، عملکرد شبکه بانکی تنها ۲۹ درصد تعهدات را پوشش داده است.
نسبت تسهیلات اعطایی مسکن به کل تسهیلات از 6.2 درصد در سال ۱۴۰۰ به 4.6 درصد در سال ۱۴۰۲ کاهش یافته است. نکته قابل توجه در این باره این است که درصد قابل توجهی از این تسهیلات که در مقابسه با تکلیف قانونی 20 درصد، رقم پایینی محسوب می شود نیز در قالب تسهیلات قانون جهش تولید مسکن نبوده است.
حدود یک میلیون واحد مسکونی در صف دریافت وام باقی ماندهاند
همچنین این قانون علاوه بر ضعف اجرا، ابهامات متنی و اشکالات اقتصادی نیز دارد. برای مثال، در متن قانون پس از تکلیف بانک ها به اختصاص حداقل 20 درصد تسهیلات پرداختی نظام بانکی به بخش مسکن آمده است که «... در سال اول اجرای قانون، تسهیلات پرداختی بانک ها می بایست از حداقل 360 هزار میلیارد تومان کمتر نباشد و برای سال های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد» با این حال معلوم نیست مبنای افزایش سالانه تسهیلات، عدد ۳۶۰ هزار میلیارد تومان است یا نسبت ۲۰ درصدی. همچنین تعامل وزارت راه و شهرسازی با بانکها در معرفی پروژهها شفاف نیست. در حال حاضر تعداد زیادی از بانک ها مدعی هستند که تقاضای تسهیلات موضوع قانون، از طریق سامانه وزارت راه و شهرسازی به آن ها ابلاغ نشده و جریمه آن ها بر اساس تکلیف انجام نشده، درست نیست.
فاجعه ناخواسته در صورت اجرای کامل ماده 4 قانون جهش تولید مسکن!
مرکز پژوهش ها در بخش دیگری از گزارش خود، به این پرسش پرداخته که در صورت اجرای کامل ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، چه اتفاقی در نظام بانکی رخ می داد؟ نکاتی که در پاسخ به این سوال مطرح کرده، قابل توجه و یا حتی شگفت آور است:
کاهش سهم سایر بخشها: برآوردها نشان میدهد در صورت اجرای کامل، سهم مانده تسهیلات مسکن از کل تسهیلات تا سال ۱۴۱۰ به بیش از ۴۰ درصد خواهد رسید که معادل دو برابر درصد تکلیف قانونی 20 درصد تسهیلات اعطایی مسکن است. این یعنی محدودیت جدی برای تأمین مالی سایر بخشهای اقتصادی.
سخت تر شدن اجرای سیاستهای کنترل نقدینگی: الزام بانکها به تخصیص بلندمدت منابع میتواند کنترل ترازنامه بانک ها و در نتیجه کنترل رشد نقدینگی را دشوارتر کند و به تورم بیشتر بینجامد.
تبعیض بین بانکها: در صورت اجرای کامل ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانکهایی که بیشتر در حوزه سرمایه در گردش فعال هستند، به دلیل نحوه محاسبه «تسهیلات اعطایی» بیش از سایر بانکها تحت فشار تکالیف قرار میگیرند.
افزایش ریسک نقدینگی: وابستگی سنگین بانکها به تسهیلات بلندمدت مسکن میتواند در شرایط بحران منابع (مثلاً برداشت سپرده ها)، آن ها را در معرض خطر بیشتری قرار دهد. چرا که امکان نقدکردن دارایی بانک از نوع مطالبات برای تامین سپرده ها، کمتر است.
5 راهکار
مرکز پژوهش های مجلس در ادامه اصلاح قانون و اقدامات اصلاحی دیگر را پیشنهاد کرده که 5 مورد آن به شرح زیر است:
رفع ابهامات قانونی و شفافسازی متن ماده (۴) و تبصرههای آن: یک مورد از ابهام قانونی در بالا اشاره شد.
هدفگذاری بر مبنای مانده تسهیلات به جای «تسهیلات اعطایی» سالانه: همان طور که اشاره شد، محاسبات نشان می دهد سیاست گذاری بر مبنای درصدی از تسهیلات اعطایی می تواند سهم تسهیلات مسکن را از نقدینگی را تا بالای 40 درصد نیز برساند. بنابراین می بایست سهم مانده تسهیلات مسکن از نقدینگی تا فشار نامتوازن بر بانکها کاهش یابد. این کار با تغییر قانون واستفاده از هدف گذاری بر مبنای مانده تسهیلات به جای اصل تسهیلات می تواند انجام شود.
تعریف مشوقها به جای صرفاً جریمه: مرکز پژوهش ها در این باره به سه مورد مهم اشاره کرده است از جمله: اجازه به بانک ها برای سرمایه گذاری مستقیم در ساخت مسکن معرفی شده توسط وزارت راه و واگذاری آن پس از مدت معین. در این صورت با توجه به سودآور بودن ساخت و ساز برای تعدادی از بانک هایی که تخصص لازم در این زمینه دارند، انگیزه سرمایه گذاری ایجاد می شود. همچنین می توان مقرر کرد اگر هر بانک زمینی را که خود، مالک آن است بسازد و در مدت معینی واگذار کند، معادل ارزش زمین و تسهیلاتی که برای ساخت و ساز باید پرداخت می شد به عنوان عملکرد قانون جهش تولید مسکن لحاظ خواهد شد. سومین مورد نیز استفاده از ظرفیت واگذاری املاک و مستغلات مازاد شبکه بانکی است. به این صورت که اگر هر بانک دارایی های مازاد خود به خصوص زمین و مسکن را واگذار کند، نه تنها ترازنامه بانک آزاد شده و ظرفیت تسهیلات دهی آن افزایش خواهد یافت، بلکه معادل رقم واگذاری به عنوان عملکرد قانون جهش تولید مسکن لحاظ خواهد شد.
تنوعبخشی به ابزارهای مالی: بهرهگیری از ابزارهای بازار سرمایه مانند اوراق MBS، صکوک، اوراق گام و صندوقهای زمین و ساختمان و توسعه روشهای نوین تأمین مالی از جمله پیشفروش، فروش متری مسکن و مشارکت در ساخت نیز از دیگر راهکارهای پیشنهادی است.
اصلاح نرخ سود تسهیلات مسکن: این مهم که می تواند از طریق پیگیری پرداخت بدهی دولت به شبکه بانکی از محل مابه التفاوت نرخ سود تسهیلات مسکن و نرخ سود سایر تسهیلات انجام شود، انگیزه بانک ها برای تسهیلات دهی را افزایش خواهد داد.
در مجموع باید گفت با گذشت سه سال پس از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، اهداف اصلی آن در حوزه تأمین مالی محقق نشده است. در این راستا ضعف انگیزشی بانکها، اشکالات ساختاری قانون و پیامدهای ناخواسته اقتصادی، مانع تحقق کامل اهداف شده است. بنابراین، اگر اصلاحات پیشنهادی در قانون و سیاستهای مکمل اجرایی نشود، نه تنها هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی محقق نخواهد شد، بلکه فشار مضاعفی نیز بر سایر بخشهای اقتصاد وارد خواهد شد.