قفل دولت بر زمین
محمد حقگو
ایالات متحده دور جدیدی از فشارهای اقتصادی علیه ایران را آغاز کرده است؛ فشارهایی که اگرچه برای اقتصاد ایران بیسابقه نیست، نمیتوان آثار آن را نیز نادیده گرفت. در چنین شرایطی که معیشت خانوارها زیر فشار قرار گرفته است، استفاده از ظرفیتهای داخلی و کمتر در معرض تحریم برای ایجاد گشایش در زندگی مردم، بیش از گذشته اهمیت دارد. زمین، در میان داراییهای دولت، مهمترین این ظرفیتهاست؛ داراییای که میتواند هم مسیر خانهدارشدن خانوارها را کوتاه کند و هم در صورت مولدسازی شفاف، به تأمین بخشی از منابع حمایتهای معیشتی کمک کند. با این حال، فاصله میان زمینهای در اختیار دولت و اقدام عملی برای تبدیل آنها به مسکن و پشتوانه معیشت، همچنان قابلتوجه است.
زمین هست؛ مسیر خانهدار شدن
بسته است
مسکن، یکی از پایههای ثبات خانواده و تصمیمگیری درباره ازدواج و فرزندآوری است. خانه نیز صرفاً محلی برای خوابیدن نیست؛ محیط زندگی، تربیت فرزندان و برنامهریزی آینده خانوار است. با این حال، نبود سیاستگذاری فعالانه در این عرصه، این دو موضوع مهم اجتماعی را تحتالشعاع قرار داده است.
در حالی که طرحهای حمایتی مسکن از دولتهای پیشین آغاز شده، اما در دولت چهاردهم نیز مسیر ثبتنام نهضت ملی مسکن برای بخش بزرگی از متقاضیان جدید و زوجهای جوان همچنان قفل است. بدیهی است صرف ثبتنام دردی را دوا نمیکند و باید بسته مناسب سیاستی نیز طراحی شود. اما درد بزرگتر آنجاست که حتی در پروژههای در حال ساخت نیز، متقاضیان در بلاتکلیفی به سر میبرند. بسیاری از آنها آورده اولیه را تأمین کردهاند، اما نهتنها نوبت به تزریق اعتبار بانکی نرسیده، بلکه مدیریت ناکارآمد و طولانیشدن غیرمنطقی پروژهها، عملاً ریسکهای تورمی را به گردن متقاضیان انداخته است.
برخی خانوارها در میانه راه، در حالی که عایدیای جز بازگشت اصل آورده و سود اندک نداشتهاند، به ناچار از طرحها خارج میشوند. مدل غالب ساختوسازهای دولتی که بر مجتمعهای بزرگ و زمانبر متمرکز است، عملاً متقاضی کمدرآمد را به «تأمینکننده نقدینگی» برای این طرح ها تبدیل کرده است. پرهیز از عرضه زمینِ آمادهسازیشده برای ساخت فردی و اصرار بر مدلهای مدیریت متمرکز، فشار مضاعفی بر سبد معیشت خانوارها وارد کرده و چشمانداز تیره نرخ رشد جمعیت را نیز در سطح کلان تشدید کرده است.
دارایی عمومی در انتظار تصمیم
آمارهای رسمی نشان میدهد سازمان ملی زمین و مسکن حدود ۱.۸ میلیون هکتار زمین در اختیار دارد؛ رقمی معادل ۱۸ میلیارد مترمربع که ۳۰ برابر کل مساحت شهر تهران است. اگرچه بخشی از این اراضی ممکن است دارای محدودیتهای حقوقی یا زیرساختی باشند، اما آیا عرضه بخش قابلتوجهی از این زمینها، نمیتواند ضمن ایجاد امید واقعی در جامعه، از فشارهای شدید سکونتی بکاهد؟
زمین دولتی تا زمانی که بلااستفاده باقی بماند، نه دارایی مولد است و نه گرهگشا. اما اگر با سازوکاری شفاف وارد چرخه مسکن شود، قیمت تمامشده خانه را کاهش میدهد و فشار سنگین اجارهبها را تعدیل میکند.
آمادهسازی؛ گره واقعی، نه بهانه دائمی
دولت معمولاً «هزینه آمادهسازی» (آب، برق، گاز و خدمات شهری) را مانع عرضه زمین معرفی میکند. این واقعیتِ هزینهبر قابلانکار نیست، اما «نبود نقدینگی» دلیل موجهی برای «توقف عرضه» نیست.
«تهاتر شفاف» و مشارکت عمومی-خصوصی راهکار عبور از این بنبست است. دولت میتواند آمادهسازی اراضی را در ازای واگذاری سهمی از زمین به پیمانکاران واجد شرایط واگذار کند. در این روش، هم زمین سالها در انتظار بودجه دولتی نمیماند و هم دولت بار نقدی سنگین آمادهسازی را بر دوش نمیکشد. این روش، مشروط به رقابت واقعی، قیمتگذاری کارشناسی و نظارت عمومی، میتواند ابزاری مؤثر برای جلوگیری از سفتهبازی و ورود زمینهای راکد به چرخه ساخت مسکن باشد.
نسل امروز را دریابید
منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس، به دیدگاهی در برخی سطوح مدیریتی اشاره کرده است که بر اساس آن، زمینهای دولتی «مال آیندگان» تلقی میشوند. پرسش اینجاست که در شرایط کاهش نرخ رشد جمعیت و نگرانی از آینده جمعیتی کشور، چرا نباید بخشی از این زمینها برای حل مشکل مسکن نسل امروز به کار گرفته شود؟ نسل آینده نیز از دل خانوادههای امروز شکل میگیرد؛ خانوادههایی که بسیاری از آنها اکنون زیر فشار هزینه مسکن، امکان برنامهریزی برای آینده و نیز فرزندآوری را از دست دادهاند.
زمینهای راکد؛ پشت دیوار مولدسازی
تبعات رکود در سیاستهای زمین، به مسکن ختم نمیشود. منان رئیسی با یک برآورد سرانگشتی اعلام کرده است که اگر ارزش هر مترمربع از زمینهای دولتی بهطور متوسط ۵ میلیون تومان در نظر گرفته شود، ارزش این اراضی به حدود ۹۰ هزار همت میرسد؛ رقمی معادل حدود ۶ برابر مجموع بودجه دولت و شرکتهای دولتی در سال ۱۴۰۵.
این دارایی عظیم، در صورت مولدسازی واقعی و شفاف، میتواند بخشی از منابع لازم برای تقویت حمایتهای معیشتی را فراهم کند. در همین زمینه، محسن زنگنه، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس، تأکید کرده است که با افزایش نرخ ارز، مبلغ کالابرگ باید تقویت شود. اما دولت به دلیل اولویتهای هزینهای دیگر، این امر را به تعویق انداخته است. راهکار قانونی روشن است: دولت بهجای برداشت از منابعِ جاری یا استقراض، میتواند در کنار راهکارهایی نظیر «عرضه سهام دولتی» و «اوراق ارزی-نفتی»، از «مولدسازی زمین» استفاده کند.
سخن آخر؛ دولت باید مقصد را روشن کند
درمجموع، مولدسازی داراییهای دولتی راهکاری تحریمناپذیر و در عین حال کاملاً قانونی برای برداشتن بخشی از بار معیشتی از دوش اقشار آسیبپذیر است. هرچند این اقدام تنها زمانی قابل دفاع است که مقصد منابع آن شفاف باشد و فروش یا بهرهبرداری از داراییهای عمومی به پوشش هزینههای جاری و غیرقابلردیابی منتهی نشود.
مطالبه روشن است: دولت باید زمینهای قابلعرضه را شناسایی و نقشه راه عرضه آنها را منتشر کند، مسیر ثبتنام متقاضیان واجد شرایط را بگشاید، مدل تأمین مالی آمادهسازی زمین را شفاف سازد و گزارش دقیقی از منابع و مصارف کالابرگ ارائه دهد.
قفل زمین فقط یک مسئله اداری نیست؛ آثار آن در اجارهبها، تأخیر در ازدواج و کوچکشدن سفره خانوادهها دیده میشود. زمین دولتی تا زمانی که در چرخه تولید مسکن و حمایت معیشتی قرار نگیرد، داراییای کماثر باقی میماند. اکنون زمان آن است که دولت، بهجای نگهداری منفعلانه این داراییها، برای فعالسازی شفاف و قانونی آنها تصمیمی زمانبندیشده و قابل سنجش بگیرد.
زمین هست؛ مسیر خانهدار شدن
بسته است
مسکن، یکی از پایههای ثبات خانواده و تصمیمگیری درباره ازدواج و فرزندآوری است. خانه نیز صرفاً محلی برای خوابیدن نیست؛ محیط زندگی، تربیت فرزندان و برنامهریزی آینده خانوار است. با این حال، نبود سیاستگذاری فعالانه در این عرصه، این دو موضوع مهم اجتماعی را تحتالشعاع قرار داده است.
در حالی که طرحهای حمایتی مسکن از دولتهای پیشین آغاز شده، اما در دولت چهاردهم نیز مسیر ثبتنام نهضت ملی مسکن برای بخش بزرگی از متقاضیان جدید و زوجهای جوان همچنان قفل است. بدیهی است صرف ثبتنام دردی را دوا نمیکند و باید بسته مناسب سیاستی نیز طراحی شود. اما درد بزرگتر آنجاست که حتی در پروژههای در حال ساخت نیز، متقاضیان در بلاتکلیفی به سر میبرند. بسیاری از آنها آورده اولیه را تأمین کردهاند، اما نهتنها نوبت به تزریق اعتبار بانکی نرسیده، بلکه مدیریت ناکارآمد و طولانیشدن غیرمنطقی پروژهها، عملاً ریسکهای تورمی را به گردن متقاضیان انداخته است.
برخی خانوارها در میانه راه، در حالی که عایدیای جز بازگشت اصل آورده و سود اندک نداشتهاند، به ناچار از طرحها خارج میشوند. مدل غالب ساختوسازهای دولتی که بر مجتمعهای بزرگ و زمانبر متمرکز است، عملاً متقاضی کمدرآمد را به «تأمینکننده نقدینگی» برای این طرح ها تبدیل کرده است. پرهیز از عرضه زمینِ آمادهسازیشده برای ساخت فردی و اصرار بر مدلهای مدیریت متمرکز، فشار مضاعفی بر سبد معیشت خانوارها وارد کرده و چشمانداز تیره نرخ رشد جمعیت را نیز در سطح کلان تشدید کرده است.
دارایی عمومی در انتظار تصمیم
آمارهای رسمی نشان میدهد سازمان ملی زمین و مسکن حدود ۱.۸ میلیون هکتار زمین در اختیار دارد؛ رقمی معادل ۱۸ میلیارد مترمربع که ۳۰ برابر کل مساحت شهر تهران است. اگرچه بخشی از این اراضی ممکن است دارای محدودیتهای حقوقی یا زیرساختی باشند، اما آیا عرضه بخش قابلتوجهی از این زمینها، نمیتواند ضمن ایجاد امید واقعی در جامعه، از فشارهای شدید سکونتی بکاهد؟
زمین دولتی تا زمانی که بلااستفاده باقی بماند، نه دارایی مولد است و نه گرهگشا. اما اگر با سازوکاری شفاف وارد چرخه مسکن شود، قیمت تمامشده خانه را کاهش میدهد و فشار سنگین اجارهبها را تعدیل میکند.
آمادهسازی؛ گره واقعی، نه بهانه دائمی
دولت معمولاً «هزینه آمادهسازی» (آب، برق، گاز و خدمات شهری) را مانع عرضه زمین معرفی میکند. این واقعیتِ هزینهبر قابلانکار نیست، اما «نبود نقدینگی» دلیل موجهی برای «توقف عرضه» نیست.
«تهاتر شفاف» و مشارکت عمومی-خصوصی راهکار عبور از این بنبست است. دولت میتواند آمادهسازی اراضی را در ازای واگذاری سهمی از زمین به پیمانکاران واجد شرایط واگذار کند. در این روش، هم زمین سالها در انتظار بودجه دولتی نمیماند و هم دولت بار نقدی سنگین آمادهسازی را بر دوش نمیکشد. این روش، مشروط به رقابت واقعی، قیمتگذاری کارشناسی و نظارت عمومی، میتواند ابزاری مؤثر برای جلوگیری از سفتهبازی و ورود زمینهای راکد به چرخه ساخت مسکن باشد.
نسل امروز را دریابید
منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس، به دیدگاهی در برخی سطوح مدیریتی اشاره کرده است که بر اساس آن، زمینهای دولتی «مال آیندگان» تلقی میشوند. پرسش اینجاست که در شرایط کاهش نرخ رشد جمعیت و نگرانی از آینده جمعیتی کشور، چرا نباید بخشی از این زمینها برای حل مشکل مسکن نسل امروز به کار گرفته شود؟ نسل آینده نیز از دل خانوادههای امروز شکل میگیرد؛ خانوادههایی که بسیاری از آنها اکنون زیر فشار هزینه مسکن، امکان برنامهریزی برای آینده و نیز فرزندآوری را از دست دادهاند.
زمینهای راکد؛ پشت دیوار مولدسازی
تبعات رکود در سیاستهای زمین، به مسکن ختم نمیشود. منان رئیسی با یک برآورد سرانگشتی اعلام کرده است که اگر ارزش هر مترمربع از زمینهای دولتی بهطور متوسط ۵ میلیون تومان در نظر گرفته شود، ارزش این اراضی به حدود ۹۰ هزار همت میرسد؛ رقمی معادل حدود ۶ برابر مجموع بودجه دولت و شرکتهای دولتی در سال ۱۴۰۵.
این دارایی عظیم، در صورت مولدسازی واقعی و شفاف، میتواند بخشی از منابع لازم برای تقویت حمایتهای معیشتی را فراهم کند. در همین زمینه، محسن زنگنه، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس، تأکید کرده است که با افزایش نرخ ارز، مبلغ کالابرگ باید تقویت شود. اما دولت به دلیل اولویتهای هزینهای دیگر، این امر را به تعویق انداخته است. راهکار قانونی روشن است: دولت بهجای برداشت از منابعِ جاری یا استقراض، میتواند در کنار راهکارهایی نظیر «عرضه سهام دولتی» و «اوراق ارزی-نفتی»، از «مولدسازی زمین» استفاده کند.
سخن آخر؛ دولت باید مقصد را روشن کند
درمجموع، مولدسازی داراییهای دولتی راهکاری تحریمناپذیر و در عین حال کاملاً قانونی برای برداشتن بخشی از بار معیشتی از دوش اقشار آسیبپذیر است. هرچند این اقدام تنها زمانی قابل دفاع است که مقصد منابع آن شفاف باشد و فروش یا بهرهبرداری از داراییهای عمومی به پوشش هزینههای جاری و غیرقابلردیابی منتهی نشود.
مطالبه روشن است: دولت باید زمینهای قابلعرضه را شناسایی و نقشه راه عرضه آنها را منتشر کند، مسیر ثبتنام متقاضیان واجد شرایط را بگشاید، مدل تأمین مالی آمادهسازی زمین را شفاف سازد و گزارش دقیقی از منابع و مصارف کالابرگ ارائه دهد.
قفل زمین فقط یک مسئله اداری نیست؛ آثار آن در اجارهبها، تأخیر در ازدواج و کوچکشدن سفره خانوادهها دیده میشود. زمین دولتی تا زمانی که در چرخه تولید مسکن و حمایت معیشتی قرار نگیرد، داراییای کماثر باقی میماند. اکنون زمان آن است که دولت، بهجای نگهداری منفعلانه این داراییها، برای فعالسازی شفاف و قانونی آنها تصمیمی زمانبندیشده و قابل سنجش بگیرد.