دولت؛ اَبَر محتکر زمین!
زینب سادات فخرایی
براساس آماری که چندی پیش محمدمنان رئیسی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی منتشر کرده، میزان زمین‌های احتکار شده توسط نهادهای دولتی، وزارتخانه‌ها و بانک‌ها هم‌اندازه 23 برابر مساحت شهر تهران است. او در برنامه تلویزیونی شیوه اعلام کرد، دولت 17 میلیارد مترمربع زمین در محدوده قانونی شهرها احتکار کرده است و اجازه ساخت‌وساز در آن زمین‌ها را نمی‌دهد. از منظر دیگر، مساحت این زمین‌های احتکار شده، از تمام مرکز استان‌های کشور بیشتر است. از آن جا که سهم عمده قیمت مسکن، هزینه زمین است، به میزان زمین‌های احتکار شده دولتی، پازل گرانی مسکن تکمیل می‌شود. به گفته رئیسی در نتیجه احتکار زمین، در سه دهه گذشته قیمت زمین 3500 برابر و قیمت مسکن 1600 برابر افزایش یافته است.
زمین، بازیگر نقش اول بازار مسکن
احتکار زمین، هم بر قیمت زمین و هم بر قیمت مسکن تاثیر دارد. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه»، علت تاثیر احتکار زمین بر قیمت مسکن را شرح داده است. براساس این گزارش، بالا بودن سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن، یکی از مهم‌ترین علل ایجاد التهاب و آشفتگی در این بازار است. به معنای دیگر، تعیین‌کننده‌ترین عنصر در بازار مسکن، زمین است.
محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن، در این زمینه می گوید: «امروز ۷۰ درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی به قیمت زمین آن برمی‌گردد. پس، بیشترین سهم هزینه مسکن به قیمت زمین اختصاص دارد. این مسئله در کنار بلااستفاده ماندن زمین‌های داخل شهرها که متعلق به نهادهای دولتی هستند، علت وضعیت فعلی مسکن هستند.»
تورم زمین در پی محدود کردن شهرها
اما یک دلیل مهم افزایش قیمت زمین داخل شهرها که باعث احتکار زمین توسط نهادهای دولتی شده است، به مصوبه‌ای برمی‌گردد که سه دهه پیش شورای عالی شهرسازی و معماری ایران آن را تصویب کرد. مصوبه «ضوابط جلوگیری از گسترش شهرها»، حصاری در اطراف شهرها کشید و اجازه گسترش آن‌ها را نداد. براین اساس، با عدم الحاق زمین به شهرها، زمین‌های داخل محدوده شهری ارزشمند شدند، بنابراین، قیمت زمین بالا رفت و نهادهای صاحب زمین، از ساخت‌وساز آن‌ها، امتناع کردند و دست به احتکار زمین‌ها زدند. محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن، درباره تاثیر احتکار زمین بر قیمت مسکن گفت: «زمین‌های داخل شهرها و کلان شهرها متعلق به سازمان‌ها و نهادهای دولتی است و چون تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است، حاضر به ساخت‌وساز در این زمین‌ها نیستند.»
ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازهای تهران، درباره احتکار زمین گفته است: «براساس قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی باید برای بحران مسکن برنامه ارائه دهد. برای هر برنامه‌ای نیز باید زمین برای ساخت عرضه کند، زیرا بزرگ‌ترین مانع ساخت امروز کشور، مالکیت دولت بر زمین است.» به بیان دیگر، حل بحران فعلی مسکن و کنترل تورم آن، از طریق مبارزه با احتکار زمین اتفاق می‌افتد.
تکلیف قانون برنامه هفتم به افزایش عرضه زمین
نکته قابل توجه این جاست که در قانون برنامه هفتم نیز بر افزایش عرضه زمین تاکید شده است. در تبصره 1 بند ب ماده 50 این قانون آمده است: «وزارت راه و شهرسازی مکلف است در راستای اضافه شدن حداقل 2 دهم درصد مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور با تراکم حداکثر 60 نفر در هکتار، در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی با رعایت سند آمایش سرزمینی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تبصره (۲) ماده (۹) قانون جهش تولید مسکن برنامه‌ریزی و اقدام نماید.»
با این تفاسیر باید گفت وزارت راه و شهرسازی تکلیف مهمی در شکستن قفل مسکن در پیش رو دارد. این کار باید با توجه به ملاحظات فنی و قانونی و همچنین ابتکار درخصوص به میان آوردن ظرفیت های بخش خصوصی و مردمی انجام شود.
زمین، بازیگر نقش اول بازار مسکن
احتکار زمین، هم بر قیمت زمین و هم بر قیمت مسکن تاثیر دارد. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه»، علت تاثیر احتکار زمین بر قیمت مسکن را شرح داده است. براساس این گزارش، بالا بودن سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن، یکی از مهم‌ترین علل ایجاد التهاب و آشفتگی در این بازار است. به معنای دیگر، تعیین‌کننده‌ترین عنصر در بازار مسکن، زمین است.
محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن، در این زمینه می گوید: «امروز ۷۰ درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی به قیمت زمین آن برمی‌گردد. پس، بیشترین سهم هزینه مسکن به قیمت زمین اختصاص دارد. این مسئله در کنار بلااستفاده ماندن زمین‌های داخل شهرها که متعلق به نهادهای دولتی هستند، علت وضعیت فعلی مسکن هستند.»
تورم زمین در پی محدود کردن شهرها
اما یک دلیل مهم افزایش قیمت زمین داخل شهرها که باعث احتکار زمین توسط نهادهای دولتی شده است، به مصوبه‌ای برمی‌گردد که سه دهه پیش شورای عالی شهرسازی و معماری ایران آن را تصویب کرد. مصوبه «ضوابط جلوگیری از گسترش شهرها»، حصاری در اطراف شهرها کشید و اجازه گسترش آن‌ها را نداد. براین اساس، با عدم الحاق زمین به شهرها، زمین‌های داخل محدوده شهری ارزشمند شدند، بنابراین، قیمت زمین بالا رفت و نهادهای صاحب زمین، از ساخت‌وساز آن‌ها، امتناع کردند و دست به احتکار زمین‌ها زدند. محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن، درباره تاثیر احتکار زمین بر قیمت مسکن گفت: «زمین‌های داخل شهرها و کلان شهرها متعلق به سازمان‌ها و نهادهای دولتی است و چون تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است، حاضر به ساخت‌وساز در این زمین‌ها نیستند.»
ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازهای تهران، درباره احتکار زمین گفته است: «براساس قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی باید برای بحران مسکن برنامه ارائه دهد. برای هر برنامه‌ای نیز باید زمین برای ساخت عرضه کند، زیرا بزرگ‌ترین مانع ساخت امروز کشور، مالکیت دولت بر زمین است.» به بیان دیگر، حل بحران فعلی مسکن و کنترل تورم آن، از طریق مبارزه با احتکار زمین اتفاق می‌افتد.
تکلیف قانون برنامه هفتم به افزایش عرضه زمین
نکته قابل توجه این جاست که در قانون برنامه هفتم نیز بر افزایش عرضه زمین تاکید شده است. در تبصره 1 بند ب ماده 50 این قانون آمده است: «وزارت راه و شهرسازی مکلف است در راستای اضافه شدن حداقل 2 دهم درصد مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور با تراکم حداکثر 60 نفر در هکتار، در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی با رعایت سند آمایش سرزمینی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تبصره (۲) ماده (۹) قانون جهش تولید مسکن برنامه‌ریزی و اقدام نماید.»
با این تفاسیر باید گفت وزارت راه و شهرسازی تکلیف مهمی در شکستن قفل مسکن در پیش رو دارد. این کار باید با توجه به ملاحظات فنی و قانونی و همچنین ابتکار درخصوص به میان آوردن ظرفیت های بخش خصوصی و مردمی انجام شود.