«یک واحد آپارتمان 135 متری در محله سرافرازان به قیمت یک میلیارد تومان برای  «رهن و اجاره» در سایت دیوار آگهی شده است.» شاید تا همین 4 یا 5 سال پیش قیمت این ملک یک میلیارد تومان بوده اما امروز، یک میلیارد تومان رهن آن است. از دو منظر می‌توان این قیمت را مورد عارضه‌یابی قرار داد.

​​​​​​​
منظر اول این که؛ قیمت اعلام‌شده با واقعیت مطابقت ندارد که در این صورت چند مسئله مهم مطرح می‌شود؛ اول این که  چه کسی مسئول نظارت بر این نرخ‌هاست؟
در چند سال اخیر دولت، مجلس و حتی دستگاه قضا به اهمیت موضوع نظارت بر اجاره‌بها اذعان کرده‌اند و چندین قانون و نظام‌نامه و آیین‌نامه در این خصوص تدوین‌شده است اما هیچ‌کدام از این رویه‌ها تاکنون خروجی موفقی نداشته‌اند که شاهد آن همین آگهی مندرج شده است. سامانه املاک، سامانه اجاره‌بها و چندین سامانه و آیین‌نامه دیگر در دولت، وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور و دیگر دستگاه‌ها تهیه و حتی نحوه نظارت بر آن‌ها هم تدوین‌شده‌اند اما این‌ها خروجی نداشته‌اند؛ زیرا در همه این سامانه‌ها و آیین‌نامه‌ها و رویه‌ها و حتی قوانین تعیین‌شده یک‌راه و استثنا در نظر گرفته‌شده است که مالک بتواند راحت از اجرای آن سر باز بزند؛ مثلاً مالک به بهانه واگذاری ملک به اقوام درجه‌یک می‌تواند مستأجر را اخراج کند. در دستورالعمل‌ها فراتر هم رفته‌ایم مثلاً در مشهد سالانه باید 20 درصد اجاره‌بها افزوده شود و مالک نمی‌تواند مستأجر را اخراج کند و تقریباً تمامی املاک دارای مجوز کلان‌شهر مشهد موظف شده‌اند اجاره‌نامه را در سامانه ثبت و نرخ‌ها را اجرا کنند اما در عمل چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد زیرا مالک زیر بار اجرای آن نمی‌رود و حتی مشاورین املاک هم مالکان را همراهی می‌کنند و مستأجر ناچار می‌شود در زمین مالک بازی کند تا خانواده‌اش بدون سرپناه نمانند؛ از نوشتن قولنامه صوری تا ثبت نشدن قولنامه در سامانه و تن دادن به اجاره‌های سرسام‌آور.
چه کسی باید قاعده را برهم بزند؟
اما چه کسی باید این قاعده بازی یک‌طرفه را برهم بزند؟ قطعاً تا دستگاه قضا به این موضوع ورود نکند و برخورد جدی صورت نگیرد این قاعده برهم نخواهد خورد و باید به‌صراحت گفت هر آن چه در دستگاه اجرایی نوشته و ابلاغ‌شده در نهایت اجرا نشدن آن برخورد تعزیراتی دارد که نظارت تعزیراتی خود چالش و نقدهای بس فراوان دارد و به‌جرئت می‌توان گفت رویه‌های اجرایی تاکنون موفق نبوده‌اند و تا زمانی که دادستانی به‌عنوان مدعی‌العموم برای اجرا نشدن این آیین‌نامه‌ها برای مشاوران املاک و حتی مالکان جرم انگاری نکند، خروجی نخواهیم داشت و مسئله مهم دیگر آن که چرا تا امروز هیچ ضابطه و دستورالعملی برای پلتفرم‌های آگهی دهنده تعیین نشده است که نرخ‌های اعلامی بر اساس واقعیت و کارشناسی شده باشد؟ زیرا امروز این پلتفرم‌ها بازیگران اصلی فضاسازی برای بالا بردن اجاره‌بها و قیمت‌های نجومی مسکن هستند که عمده گردانندگان این فضاسازی مشاوران املاک هستند. اما مشاوران املاک در واکنش به انتقادها و گلایه‌های مستأجران همواره یک پاسخ مشخص دارند؛ این که نرخ را مالک تعیین می‌کند و حتی اگر ما قبول نکنیم سراغ بنگاه دیگری می‌روند و حتی قراردادهای صوری هم می‌بندند و عملاً نقش‌آفرینی مشاوران بسیار محدودشده است.
ان قلت کجاست؟
بااین که قبول این گزاره سخت است و امروز خود مشاوران املاک هم موجر شده‌اند و این که برخی بنگاه‌های املاک در کلان‌شهر مشهد اصلاً مجوز فعالیت ندارند و تن به هیچ ضابطه‌ای نمی‌دهند و همواره مستأجر را قربانی موجر می‌کنند اما در این میان گفته‌های مالکان هم قابل‌تأمل است که شاید مهم‌ترین دلیل کاهش سخت‌گیری‌ها و اجرا نشدن دستورالعمل‌ها همین مسئله است. ابتدا این که مالکان مدعی‌اند ملک خصوصی است و هر نرخی که صلاح بدانند تعیین می‌کنند و دوم این که نرخ‌های اعلامی مطابق باقیمت خریدوفروش ملک است، هرچند در گزاره اول مسئله فقهی است و بعضاً دست قانون‌گذار را هم‌بسته و لازم است یک‌بار برای همیشه حاکمیت به‌عنوان وکیل مردم به‌عنوان مالک این مرزوبوم به صراحت مشخص کند که تمامی ساختمان‌هایی که دارای کاربرد مسکونی هستند، باید طبق ضابطه و نرخ مشخص‌شده از سوی دولت واگذاری رسمی شده و نرخ‌گذاری منطقه‌ای توسط دولت اعلام شود و دوم این که اگر مالکی ترجیحش بر این است که ملک خود را به اجاره ندهد، باید مالیات عایدی بر سرمایه سنگین و سرسام‌آور به دولت بدهد که این منابع صرف تهیه و ساخت مسکن برای محرومان شود و قانون برای تخلف از این ضابطه‌ها برخورد قهری تعیین کند نه صرفاً برخورد تعزیراتی.
زور درآمد به هزینه نمی‌رسد
اما منظر دوم بر محور پذیرش ادعای مالکان است. اگر بپذیریم که مالکان در خصوص قیمت ملک و زمین درست گفته‌اند و ناچار هستند مطابق بر قیمت ملک که متأثر از قیمت زمین و هزینه‌های ساخت‌وساز است، اجاره‌بها را تعیین کنند، بازهم در این جا نقش دولت حائز اهمیت است. ابتدا این که بر کسی پوشیده نیست که نرخ تورم و جهش قیمت‌ها در چند سال اخیر متأثر از کاهش قدرت پول ملی کشور، بازیگر اصلی کاهش قدرت خرید مردم است و درآمد مردم متناسب با هزینه‌ها رشد پیدا نکرده که خروجی این روند به وجود آمدن شکاف عمیق درآمد- هزینه مردم است و در این میان مسکن بازی‌گردان اصلی است که در کلان‌شهرها حداقل 70 درصد هزینه‌های خانوار را دربر می‌گیرد، طوری که 100 درصد حقوق کارمندان باید هزینه اجاره شود و دیگر هزینه‌های خانوار باید از طریق شغل دوم یا کار کردن دیگر اعضای خانواده تأمین شود. در چنین شرایطی چندین عارضه بر خانوار تحمیل می‌شود؛ ابتدا این که زن خانواده به‌عنوان مادر نمی‌تواند نقش گذشته را ایفا کند، دوم این که توان جوانان برای تهیه مسکن متأثر از هزینه‌های بالا و درآمدهای پایین برای تشکیل خانواده به شدت محدود می‌شود که خروجی آن را به‌جرئت می‌توان   کاهش فرزند آوری و تشدید روند پیر شدن جمعیت کشور بیان کرد. یکی از اقدامات راهبردی دولت موضوع قانون جوانی جمعیت است که این قانون حداقل در مدت‌زمان اجرایی خود موفق نبوده است زیرا نمی‌توان بدون توجه به گزاره اصلی «شکاف هزینه- درآمد» جوانان را به ازدواج و فرزند آوری تشویق کرد و حمایت‌هایی که تاکنون شده است در عمل موفق نبوده‌اند.
مسکن و تأثیرش بر پیری جمعیت!
بنابراین اگر دولت و حاکمیت می‌خواهد جلوی بحران پیری جمعیت کشور و رشد منفی زادولد کشور را بگیرد که در آینده تهدیدکننده اصلی موجودیت کشور خواهد بود باید به‌صورت قاطع به موضوع مسکن ورود و چند مسئله مورداشاره را حل کند؛ ابتدا این که باید برای نرخ اجاره‌بها یک قانون الزام‌آور مصوب   و اجرای آن را با قانون قهری ضمانت کند؛ یعنی اگر مالک و بنگاه مشاور املاک از نرخ‌ها و رویه تعیین‌شده تخطی کنند، با برخورد قهری دستگاه قضا روبه رو شوند و به صراحت جرم انگاری شود.  دوم این که دولت برای حمایت از سرپرستان خانوار موضوع «وام ودیعه مسکن» را در نظر گرفته که اقدام مثبتی است اما این اقدام به دو دلیل موفق نخواهد بود؛ ابتدا این که تا زمانی که گزاره اول یعنی نرخ مصوب و برخورد قهری جرم انگارانه تدوین نشود «وام ودیعه مسکن» خروجی نخواهد داشت زیرا میزان وام‌های در نظر گرفته‌شده هیچ تناسبی با نرخ‌های اجاره‌بها و رهن واحدهای مسکونی اجاره‌ای به خصوص در کلان‌شهرها ندارد و سوم این که دولت برای مقابله با مسئله بحرانی مانند پیری جمعیت و رشد منفی کشور که موجودیت کشور را تهدید می‌کند، نباید صرفاً به منابع محدود و وام‌های فاقد پشتوانه اجرایی بسنده کند. لذا باید اول قانون الزام‌آور با پشتوانه جرم انگاری تدوین شود و سپس وام‌های ودیعه مسکن با شرایط آسان، بازپرداخت بلندمدت و سود قرض‌الحسنه در اختیار مستأجران قرار گیرد و فقدان هرکدام از این زنجیره‌ها قطع شکست کل راهبرد را در پی خواهد داشت همان‌طور که امروز خروجی تمام‌کارهای یک دهه اخیر، همین قیمت یک‌میلیاردی برای رهن یک آپارتمان 135 متری در یک منطقه متوسط مشهد است.