با اعلام سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها در تهران، بار دیگر توجه‌ها به سیاست تکراری سقف‌گذاری بازگشته است. اما تجربه سال‌های گذشته و داده‌های رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد که این سیاست، در غیاب زیرساخت‌های اجرایی، بیش از آن‌که ابزار کنترل بازار باشد، تبدیل به عددی نمادین روی کاغذ شده است. سقفی که ستون‌های آن برای نگهداری هنوز ساخته نشده‌اند.

 دستمزد بالا رفت، اجاره بیشتر!
به گزارش خراسان، افزایش حدود 40 درصدی دریافتی کارگران در ابتدای امسال، خبر خوبی برای این اقشار بود. با این حال، تجربه سال های اخیر نشان می دهد که این شادی ابتدای سال کارگران بیش از چند ماه دوام نمی آورد. یک عامل اصلی در این میان، رشد اجاره بهاست که درصد افزایش آن حتی به میزانی کمتر از رشد دستمزد کارگران و یا حقوق کارمندان، به راحتی همه افزایش دستمزد را خنثی می کند.
با این اوصاف در سال های اخیر، چشم امید مستاجرجماعت به سیاست های دولت بوده تا با مهار سوداگری در بازار مسکن و همچنین کنترل موثر اجاره بها، مرهمی بر زخم های دخل و خرج ناترازشان بگذارد. اما امان از سیاست های ناکارا.
 سقف اجاره بها، فقط روی کاغذ؟
از سال 99 بود که دولت روحانی در نتیجه فشارهای اقتصادی ناشی از کرونا بر زندگی مردم، تصمیم به اجرای سیاست کنترل اجاره بها گرفت. از آن زمان تاکنون سالانه سقف رشد اجاره بها در کشور 25 درصد (برای تهران) و برای سایر شهرها نیز بین 15 تا 25 درصد متغیر بوده است. (جدول)
با این حال، بررسی نتایج نشان دهنده این است که این سیاست نه تنها در مهار اجاره بها موثر نبوده، بلکه حتی در برخی موارد از نرخ تورم نیز جلو افتاده است. به طور خاص در سال گذشته، داده های مرکز آمار گویای این است که تقریباً هم از منظر تورم نقطه ای و هم از منظر تورم عمومی سالانه (منتهی به هر ماه) جلوافتادن رشد اجاره بها از تورم رخ داده است. (در نمودار، این موضوع نشان داده شده است)

​​​​​​​
 دلیل این شکست تکرارشونده چیست؟
پاسخ سوال فوق را باید در نبود پایه های محکم برای اجرای سقف اجاره بها عنوان کرد. پایه هایی که بخشی از آن ها در قانونی که سال گذشته در اردیبهشت تصویب و ابلاغ شد نیز وجود دارد، اما تاکنون اجرا نشده است.در آن قانون، به صراحت فرمول سقف اجاره بها بیان و گفته شده که: «در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از30  درصد باشد، شورای عالی مسکن ... مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان 50 درصد تا 100 درصد تورم عمومی سالانه اقدام نماید.» با این حال سه چالش پیش روی این سیاست کماکان وجود دارد. 
1-نبود شفافیت قیمتی: نخستین ستون، یعنی شفافیت قیمتی، همچنان غایب است. طبق ماده ۸ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که در اردیبهشت ۱۴۰۳ به دولت ابلاغ شد، وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری نهادهایی نظیر شهرداری، ثبت اسناد، سازمان مالیاتی و معاونت علمی ریاست‌جمهوری، سامانه‌ای برای کشف قیمت و اجاره منطقه‌ای ایجاد کرده و آن را به‌صورت برخط در اختیار مردم قرار دهد. این سامانه باید با استفاده از داده‌های واقعی و فناوری‌هایی مانند هوش مصنوعی، بازه قیمت اجاره را در هر منطقه در کلان شهرها مشخص کند تا اجاره‌نشین و موجر در فضای شفاف وارد مذاکره شوند. اما تاکنون اثری از این سامانه دیده نمی شود. تنها نشانه‌ای که از پیشرفت این طرح دیده شده، اظهارات اخیر طاهرخانی معاون وزیر راه در ۵ خرداد است که طبق گزارش ایسنا، وعده داده از ماه آینده آمارهای تفکیکی اجاره، آن هم در مناطق تهران! منتشر خواهد شد. این وعده اگر محقق شود، می‌تواند گامی مهم به سوی شفاف‌سازی باشد، اما هنوز با اجرای کامل ماده ۸ فاصله زیادی دارد.
2-سازو کار نظارتی رو به جلو اما کماکان ناکافی: ستون دوم برای برپا شدن سقف اجاره بها، نبود سازوکار نظارتی است. در تبصره یک قانون ساماندهی اجاره بها آمده است که اگر موجری بیش از سقف مجاز اجاره را افزایش دهد، تنها در صورت شکایت مستأجر ظرف ۵ سال و اثبات تخلف، به پرداخت جریمه محکوم می‌شود. این در حالی است که به نظر می رسد این فرایند در نقطه شروع که مستاجر است، با چالش جدی روبه روست. در تبصره یک ماده 7 قانون آمده است که «در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر، در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف ، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره بها و اجاره بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه)، محکوم می شود. جریمه مأخوذه جهت اجرای قانون جهش تولید مسکن در قالب بودجه سنواتی و با سازوکار گردش خزانه در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می گیرد...» همان طور که مشاهده می شود مستاجران در صورت شکایت، صرفاً مازاد اجاره را از موجر دریافت خواهند کرد. حال اگر این شکایت بعد از حتی دو سال اتفاق بیفتد، طبیعتاً ارزش این مبالغ اضافه با ارزش اولیه آن تفاوت زیادی خواهد داشت. در نتیجه، به نظر می رسد مستاجران انگیزه زیادی برای شکایت نخواهند داشت. هم به دلیل کاهش ارزش پول در شرایط تورمی کنونی و هم به دلیل پرهیز از هزینه های مالی و غیر مالی ناشی از شکایت های حقوقی.
 3- قراردادهای غیررسمی، آفت سقف اجاره بها: گزارش ها از بازار املاک نشان می دهد که در حال حاضر، بازار اجاره به میدان چانه‌زنی نابرابر، قراردادهای دوجانبه و گاه غیررسمی تبدیل شده است از یک سو مالکان بعضاً تمایلی به قرارداد رسمی ندارند. چراکه در تور مالیاتی ممکن است گرفتار شوند. از سوی دیگر مشاوران املاک نیز برای فرار از مالیات ارزش افزوده، از ثبت رسمی و صدور کد رهگیری برای قرارداد فرار می کنند. در چنین شرایطی، ناتمام ماندن سامانه املاک که تکلیف املاک اجاری را مشخص کند یک تهدید در برابر اجرای سقف قانون اجاره بهاست. در صورت رفع این مانع و موافقت موجر و مستاجر برای کد رهگیری به نظر نمی رسد مشاوران املاک زمینه چندانی برای دور زدن قانون و یا اخذ وجوه اضافه بابت جبران مالیات ارزش افزوده را پیدا کنند.
در مجموع باید گفت سیاست سقف‌گذاری بدون ستون‌های اجرایی، مثل وعده ساخت سقف بدون فونداسیون است؛ شاید در روز اعلام، واکنش خبری را برانگیزد، اما در میدان واقعیت، تاب مقاومت در برابر فشارهای تورمی را ندارد. اگر قرار است این سقف واقعا جلوی فشار هزینه‌های مسکن را بگیرد، ابتدا باید ستون‌های آن بنا شود: شفافیت قیمت منطقه ای، سامانه نظارت هوشمند، ضمانت اجرایی بازدارنده و امکان گزارشگری کم هزینه برای مستأجران از این جمله است.